“以房养老”是不少人养老的保障方式，老年人将名下房产转让给子女或亲属，通过房产置换赡养。但是，如果子女获赠房产后不履行赡养义务，或者事先约定了“居住权”，但子女却要将房子卖掉，老年人的权益又该如何保障呢？
家住北京市房山区的张老太太已年近七旬，只有一套100平方米左右的房子，家里只有一个女儿。2021年2月，她与女儿秦某签订了一份《承诺书》，写明：母亲张某自愿将自己名下的案涉房屋，以无偿赠与的方式赠送给女儿秦某，但保留自己有生之年在此赠与住房内永久性居住的权利。女儿秦某也郑重进行了承诺。
北京市第二中级人民法院法官 肖大明：秦某（女儿）在接受赠与后，保证对母亲尽生养死葬，赡养和善待义务，并且保证母亲在案涉房屋内永久居住的权利。
《承诺书》最后母女两人和两名见证人均签名并按了手印。随后，母亲与女儿签订了房产《赠与合同》，并在不动产登记中心办理了房产过户手续，但未办理居住权登记。
北京市第二中级人民法院法官助理 李政：在签订了承诺书以及赠与合同之后，母亲和女儿之间就产生了一些矛盾。母亲找了一个后老伴，女儿觉得后老伴左右了老母亲的意志，所以因为这个事跟母亲之间可能产生了一些矛盾和隔阂。
房子过户两个月后，母亲发现，女儿秦某正在背着她悄悄将房子卖掉，并通过房产中介已与买房人签订了房屋买卖合同。为了保障自己养老，阻止房子被卖，她就到不动产登记中心对房子进行了异议登记，这样的直接结果就是她女儿未能与买房人办理网签和房产过户手续。
母亲将女儿诉至法院
要求撤销房产赠与
明明在赠与房产前，白纸黑字写了要保障母亲在房子内的永久居住权，为什么房子过户后女儿很快就要背着母亲将房子卖掉呢？年近七旬的张老太太觉得，这套唯一的房子一旦被卖，自己的养老就彻底失去了保障，于是把女儿起诉到法院，要求撤销房产赠与合同。
母亲张老太太将女儿诉至北京市房山区人民法院，主张自己当初同意将房子赠予女儿是附义务的赠与，女儿需履行赡养义务并保障自己在案涉房屋的永久居住权益。女儿未对自己履行赡养义务且过户后很快将案涉房屋出售，违反了双方的约定。
北京房山法院受理该案后发现，全国法院和北京辖区内各基层法院在处理类似案件时，对附义务赠与合同变更、撤销的相关法律规定理解不一致，存在不同裁判标准。于是根据相关规定，向北京市第二中级人民法院报请提级管辖。
北京二中院裁定提级审理该案后，组织了审判业务专家审理该案。法庭上对于为何要背弃承诺将房子卖掉，女儿秦某做了解释，也给自己母亲写了一份检查。
北京市第二中级人民法院审理后认为，母亲张某对案涉房屋的赠与应系附义务的赠与，根据《承诺书》的约定，所附义务为女儿秦某对母亲张某尽到赡养义务，并确保其对案涉房屋的居住权益。而女儿秦某在接受案涉房屋赠与及办理过户后不久，即与案外人签订房屋买卖合同，出售案涉房屋，构成对赠与合同所附义务的违反，最后判决撤销双方签订的房产《赠与合同》，女儿秦某于判决生效十日内协助母亲将案涉房屋变更登记至母亲名下。目前该判决已生效履行。
法院判决撤销房屋赠与合同
有何法律依据
在本案中，法院最后是判决撤销了房屋《赠与合同》，那判决的法律依据是什么？老人在赠与子女房产或者大额出资帮助子女买房的情况下，如果养老出现问题，该如何保障自己的权益呢？
法官介绍，本案判决撤销房屋《赠与合同》的主要法律依据有两个，我国《民法典》第六百六十一条规定：赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。《民法典》第六百六十三条规定：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；
（二）对赠与人有扶养义务而不履行；
（三）不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
北京市第二中级人民法院法官 王磊：就上一个案件来说是基于赠与人在赠与受赠人财产的时候，合同里约定了相应的居住权的义务，因为受赠人没有履行居住权的义务，所以按照民法典第六百六十三条的规定，赠与人享有这个法定撤销权。
什么情况下
老人能撤销对子女的赠与？
现实中，很多父母出于无私的爱在把房产或者大额现金给子女时，可能很多都不会像本案这样写一个书面的《承诺书》，约定双方的权利义务，那一旦财产赠与子女后，子女不孝，老人的养老出现问题，老人能不能再把这些财产要回来呢？
北京市第二中级人民法院法官 王磊：子女对于父母来讲，是一种叫抚养义务或者叫赡养义务，按照老年人权益保障法的规定，这种义务包括经济上的供养，精神上的抚慰，以及生活上的照料三个方面。所以如果当子女不履行这些法定义务的时候，赠与人是均可以向法院起诉，要求撤销赠与。
父母和子女对簿公堂毕竟伤害感情，要避免类似的事件发生，法官建议老人在把房产赠与子女时，最好签署一份书面的赠与协议，把对房屋的居住权、子女对自己的赡养义务等重要事项都写进去，并且要对房屋的居住权进行登记，保障自己老有所居。
北京市房山区人民法院法官 万会兵：对于老人居住权的保障，我们建议老人和子女之间应该签订一个书面居住权的协议，而且应当到房产登记部门去做登记，这样老人的居住权利就得到了保障。
为了支持子女买房，很多父母都会倾尽自己所有，如果出现父母把资金都给了子女，子女又不孝，不履行赡养义务的情况怎么办？法官建议，老人在把大额资金转给子女时，最好让子女写一个收条或借条，并保留银行卡的转账凭证，这样，一旦养老出现问题，就可以向法院主张要回借款来保障自己的权益，使自己老有所养。